En la antigua Roma, el foro era el lugar donde se impartía justicia, de ahí que el adjetivo forense se use para cualquier función auxiliar de la Administración de Justicia. Así pues, dentro del sector de la edificación podemos definir el perito judicial o Forense como el entendido en la materia que realiza dictámenes periciales por mandato judicial.
El perito judicial inmobiliario es el profesional que cuenta con los conocimientos especializados en la valoración inmobiliaria y que interviene en los procedimientos judiciales mediante la prueba pericial para proporcionar a los Jueces y Tribunales aquella información relevante y fundamental sobre las cuestiones relacionadas con inmuebles.
La garantía jurídica de una prueba judicial en todo tipo de litigios relacionados con derechos sobre inmuebles, debe estar respaldada por la profesionalidad imparcial y certeza de un perito judicial inmobiliario, una figura que se enmarca dentro del sector inmobiliario y que se encarga de realizar una prueba que puede determinar la decisión final en un juicio.
Cabe decir que durante la época de la burbuja inmobiliaria, el perfil del perito judicial inmobiliario pasó al recuerdo, viéndose ahora obligado a renacer. Sin embargo, la figura del experto o entendido no ha desaparecido y siempre ha estado presente de una forma u otra. Sus asuntos comprenden temas que siempre son de rigurosa actualidad, como por ejemplo; valoraciones sobre precios de mercado, todo tipo de litigios inmobiliarios, de contratos, obligaciones o siniestros relacionados con inmuebles urbanos.
Requisitos y funciones del Perito Judicial Inmobiliario
Dejando a un lado el amplio abanico de especialidades y conocimientos que debe tener un ejemplar perito judicial, deberíamos preguntarnos qué requisitos legales tiene un perito judicial inmobiliario y qué funciones tiene. Las condiciones exigidas a los peritos judiciales, las encontramos en el artículo 340 de la Ley de Enjuiciamiento Civil:
"Los peritos deberán poseer el título oficial que corresponda a la materia objeto del dictamen y a la naturaleza de éste. Si se tratare de materias que no estén comprendidas en títulos profesionales oficiales, habrán de ser nombrados entre personas entendidas en aquellas materias".
Así pues, para ejercer como perito judicial inmobiliario, además de ser una persona entendida en la materia objeto del juicio, será necesario poseer un título oficial, es decir, para actuar como perito judicial inmobiliario, nombrado directamente por el juzgado, es requisito fundamental poseer una titulación específica en la materia objeto de juicio. Asimismo, será necesario colegiarse para garantizar la veracidad del título de perito.
Por lo tanto, será una persona con unos conocimientos determinados quien sea llamada a valorar el hecho con criterio personal, de forma que transmita al cliente la tranquilidad que da una prueba veraz y sólida que a su vez, será aportada al juez. Si bien es cierto que las pruebas en la actualidad han sufrido muchas actualizaciones, lo que ha contribuido a la certeza con la que la documentación es presentada, siendo cada vez más fuerte el valor de prueba pericial en el ámbito de cualquier proceso.
El perito judicial inmobiliario: los segundos ojos del juez
La labor de transmitir las especialidades inmobiliarias recae sobre la prueba pericial que realiza el técnico especializado o perito judicial inmobiliario bajo juramento (aunque no siempre la falta de juramento anula la consideración y valoración como prueba pericial STS AP León, 2 de marzo de 2012 o STS AP Madrid, 28 abril de 2010). Hay que tener en cuenta, que la prueba puede sufrir degradación, lo que genera desconfianza e incluso pierde su valor en ocasiones. En estos casos, las valoraciones exigirán una cualificación o titulación oficial que corresponda a la materia objeto del dictamen y a la naturaleza de éste como se desprende del artículo 340 de la mencionada Ley de Enjuiciamiento Civil.
Las actuaciones periciales pueden ser demandas por una parte interviniente en el litigio que fortalezca de manera profesional la defensa o bien puede ser designada de forma judicial en la que un técnico estudie el caso concreto emitiendo su valoración imparcial que solucione las cuestiones técnicas del litigio.
Podemos concluir que resulta innegable la responsabilidad de la figura del perito judicial inmobiliario, una figura que está obligada a obrar y juzgar respetando la verdad y dotando la prueba con la cualidad de justa.
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