{"id":2245,"date":"2019-03-04T16:44:24","date_gmt":"2019-03-04T15:44:24","guid":{"rendered":"https:\/\/www.inesem.es\/revistadigital\/juridico\/?p=2245"},"modified":"2025-06-04T15:22:49","modified_gmt":"2025-06-04T13:22:49","slug":"contrato-de-alquiler-con-opcion-a-compra","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.inesem.es\/revistadigital\/juridico\/contrato-de-alquiler-con-opcion-a-compra","title":{"rendered":"Contrato de alquiler con opci\u00f3n a compra: caracter\u00edsticas principales y fiscalidad"},"content":{"rendered":"<dl id=\"attachment_2248\" class=\"wp-caption\" style=\"width: 450px\"><\/dl>\n<p>En primer lugar, expondremos lo relativo a la concepci\u00f3n y marco normativo del contrato de arrendamiento y as\u00ed proceder con el contrato de arrendamiento con opci\u00f3n a compra.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify\">Nuestro C\u00f3digo Civil, siguiendo los precedentes del Derecho romano, regula en su art\u00edculo 1542 el contrato de arrendamiento bajo una concepci\u00f3n unitaria al disponer que el arrendamiento podr\u00e1 recaer sobre \u201c<em>(\u2026) cosas, obras o servicios\u201d, <\/em>recogiendo en las disposiciones siguientes la definici\u00f3n para cada una de ellas.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify\">En el arrendamiento de cosas, una de la partes \u2013el arrendador- se obliga a dar a otra \u2013arrendatario- el uso y disfrute de una cosa durante un tiempo determinado y a cambio de un precio cierto.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify\">Por otro lado, la <a title=\"LAU\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-1994-26003\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">Ley 29\/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos<\/a> regula en su art\u00edculo 2 que se considerar\u00e1 como arrendamiento de vivienda:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify\">\u201c<em>Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificaci\u00f3n habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario<\/em>\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify\">A su vez, en su apartado siguiente ampl\u00eda el \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n de la normativa reguladora de tales arrendamientos:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify\">\u201c<em>Las normas reguladoras del arrendamiento de vivienda se aplicar\u00e1n tambi\u00e9n al mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador<\/em>\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify\">Junto a todo lo anterior, podemos afirmar que estamos ante un acuerdo sobre la cesi\u00f3n del uso y disfrute de una vivienda habitual, a cambio de una renta peri\u00f3dica.<\/p>\n<div id=\"ez-toc-container\" class=\"ez-toc-v2_0_72 counter-hierarchy ez-toc-counter ez-toc-grey ez-toc-container-direction\">\n<div class=\"ez-toc-title-container\">\n<p class=\"ez-toc-title\" style=\"cursor:inherit\">Table of Contents<\/p>\n<span class=\"ez-toc-title-toggle\"><a href=\"#\" class=\"ez-toc-pull-right ez-toc-btn ez-toc-btn-xs ez-toc-btn-default ez-toc-toggle\" aria-label=\"Toggle Table of Content\"><span class=\"ez-toc-js-icon-con\"><span class=\"\"><span class=\"eztoc-hide\" style=\"display:none;\">Toggle<\/span><span class=\"ez-toc-icon-toggle-span\"><svg style=\"fill: #999;color:#999\" xmlns=\"http:\/\/www.w3.org\/2000\/svg\" class=\"list-377408\" width=\"20px\" height=\"20px\" viewBox=\"0 0 24 24\" fill=\"none\"><path d=\"M6 6H4v2h2V6zm14 0H8v2h12V6zM4 11h2v2H4v-2zm16 0H8v2h12v-2zM4 16h2v2H4v-2zm16 0H8v2h12v-2z\" fill=\"currentColor\"><\/path><\/svg><svg style=\"fill: #999;color:#999\" class=\"arrow-unsorted-368013\" xmlns=\"http:\/\/www.w3.org\/2000\/svg\" width=\"10px\" height=\"10px\" viewBox=\"0 0 24 24\" version=\"1.2\" baseProfile=\"tiny\"><path d=\"M18.2 9.3l-6.2-6.3-6.2 6.3c-.2.2-.3.4-.3.7s.1.5.3.7c.2.2.4.3.7.3h11c.3 0 .5-.1.7-.3.2-.2.3-.5.3-.7s-.1-.5-.3-.7zM5.8 14.7l6.2 6.3 6.2-6.3c.2-.2.3-.5.3-.7s-.1-.5-.3-.7c-.2-.2-.4-.3-.7-.3h-11c-.3 0-.5.1-.7.3-.2.2-.3.5-.3.7s.1.5.3.7z\"\/><\/svg><\/span><\/span><\/span><\/a><\/span><\/div>\n<nav><ul class='ez-toc-list ez-toc-list-level-1 ' ><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-1\" href=\"https:\/\/www.inesem.es\/revistadigital\/juridico\/contrato-de-alquiler-con-opcion-a-compra\/#Opcion_a_compra\" title=\"Opci\u00f3n a compra\">Opci\u00f3n a compra<\/a><ul class='ez-toc-list-level-3' ><li class='ez-toc-heading-level-3'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-2\" href=\"https:\/\/www.inesem.es\/revistadigital\/juridico\/contrato-de-alquiler-con-opcion-a-compra\/#1_Elementos\" title=\"1. Elementos\">1. Elementos<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-3'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-3\" href=\"https:\/\/www.inesem.es\/revistadigital\/juridico\/contrato-de-alquiler-con-opcion-a-compra\/#2_Caracteristicas_principales\" title=\"2. Caracter\u00edsticas principales\">2. Caracter\u00edsticas principales<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-3'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-4\" href=\"https:\/\/www.inesem.es\/revistadigital\/juridico\/contrato-de-alquiler-con-opcion-a-compra\/#3_Tratamiento_Fiscal_de_la_Opcion_a_Compra_vs_Compraventa_directa\" title=\"3. Tratamiento Fiscal de la Opci\u00f3n a Compra vs Compraventa directa\">3. Tratamiento Fiscal de la Opci\u00f3n a Compra vs Compraventa directa<\/a><\/li><\/ul><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-5\" href=\"https:\/\/www.inesem.es\/revistadigital\/juridico\/contrato-de-alquiler-con-opcion-a-compra\/#Ejemplo\" title=\"Ejemplo\">Ejemplo<\/a><ul class='ez-toc-list-level-3' ><li class='ez-toc-heading-level-3'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-6\" href=\"https:\/\/www.inesem.es\/revistadigital\/juridico\/contrato-de-alquiler-con-opcion-a-compra\/#A_Rentas_Mensuales\" title=\"A. Rentas Mensuales\">A. Rentas Mensuales<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-3'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-7\" href=\"https:\/\/www.inesem.es\/revistadigital\/juridico\/contrato-de-alquiler-con-opcion-a-compra\/#B_Opcion_a_compra\" title=\"B. Opci\u00f3n a compra\">B. Opci\u00f3n a compra<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-3'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-8\" href=\"https:\/\/www.inesem.es\/revistadigital\/juridico\/contrato-de-alquiler-con-opcion-a-compra\/#C_Compraventa\" title=\"C. Compraventa\">C. Compraventa<\/a><\/li><\/ul><\/li><\/ul><\/nav><\/div>\n<h2 style=\"text-align: justify\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Opcion_a_compra\"><\/span>Opci\u00f3n a compra<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p style=\"text-align: justify\">El contrato de opci\u00f3n a compra se trata de contrato at\u00edpico, com\u00fanmente conocido como precontrato de opci\u00f3n, configurado jurisprudencialmente \u2013adem\u00e1s, de aceptado y reconocido por el <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-1947-3843\" target=\"_blank\" rel=\"nofollow noopener noreferrer\">Reglamento Hipotecario<\/a> y la LAU-,\u00a0 cuyo contenido depender\u00e1 se fijar\u00e1 en base al principio de autonom\u00eda de la voluntad de las partes y de la libertad de pacto de los contratantes.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify\">Podemos definir la opci\u00f3n de compra como:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify\"><em>\u201cun precontrato, en principio unilateral, en virtud del cual una parte concede a la otra la facultad exclusiva de decidir sobre la celebraci\u00f3n o no del contrato principal de compraventa, que habr\u00e1 de realizarse en un plazo cierto y en unas determinadas condiciones, pudiendo tambi\u00e9n ir acompa\u00f1ado del pago de una prima por parte del optante<\/em>\u201d.<\/p>\n<h3 style=\"text-align: justify\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"1_Elementos\"><\/span>1. Elementos<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p style=\"text-align: justify\">Bajo este contrato el inquilino tiene derecho al uso y disfrute de la vivienda durante el periodo establecido hasta el ejercicio del derecho a la compra.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify\">Sentencias como la del 18 de abril de 1978 dispone que para la validez y exigibilidad del contrato de opci\u00f3n, se exigir\u00e1 la concurrencia de una serie de requisitos, en concreto:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify\">La existencia de un convenio expreso entre las partes (art. 14, p\u00e1rrafo 1\u00ba RH) donde se fijen el concurso de voluntades entre quienes los suscriban, la expresi\u00f3n clara y espec\u00edfica de la finca sobre la que recaiga la opci\u00f3n a compra y el precio fijado para su posible adquisici\u00f3n por el optante (V\u00e9ase Sentencia de 17 de octubre de 1961).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify\">Asimismo, ser\u00e1 indispensable la existencia de un plazo para el ejercicio de la opci\u00f3n, sin que esto implique la transformaci\u00f3n de la opci\u00f3n en un contrato de tracto sucesivo, ya que no ver\u00e1 diferida \u2013al menos de forma reiterada- su ejecuci\u00f3n en el tiempo.<\/p>\n<h3 style=\"text-align: justify\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"2_Caracteristicas_principales\"><\/span>2. Caracter\u00edsticas principales<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p style=\"text-align: justify\">Generalmente, el contrato de opci\u00f3n a compra puede ser aut\u00f3nomo e independiente o ir junto a otro, normalmente con el contrato de arrendamiento.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify\">En este caso, nos encontramos ante un negocio jur\u00eddico complejo, regulado por la voluntad de las partes y al que ser\u00e1 de aplicaci\u00f3n la normativa general del C\u00f3digo Civil.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify\">Se trata de un contrato de car\u00e1cter consensual, perfeccionado por el mero consentimiento de las partes que solo genera obligaciones para el concedente, qui\u00e9n quedar\u00e1 obligado a no disponer de los bienes ofrecidos y a mantener la oferta durante el plazo establecido.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify\">El optante, si as\u00ed le conviniera, har\u00e1 uso de tal derecho y por ese \u00fanico acto, nace y se perfecciona de forma autom\u00e1tica el contrato de compraventa sin que el concedente deba realizar declaraci\u00f3n de voluntad alguna.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify\">Como causas de extinci\u00f3n se aprecia la extinci\u00f3n del derecho de opci\u00f3n, as\u00ed como su falta de ejercicio por el mero transcurso del plazo fijado por las partes o por renuncia.<\/p>\n<h3 style=\"text-align: justify\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"3_Tratamiento_Fiscal_de_la_Opcion_a_Compra_vs_Compraventa_directa\"><\/span>3. Tratamiento Fiscal de la Opci\u00f3n a Compra vs Compraventa directa<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p style=\"text-align: justify\">Debemos tener en cuenta que la concesi\u00f3n de la opci\u00f3n de compra y la posterior transmisi\u00f3n del inmueble son negocios jur\u00eddicos independientes, esto es, la suscripci\u00f3n de un derecho de opci\u00f3n de compra a cambio de un precio y la compraventa a cambio de un precio determinado.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify\">Respecto al <strong>precio de la opci\u00f3n de compra<\/strong>, al no derivar de una transmisi\u00f3n producir\u00e1 una ganancia patrimonial que se incluir\u00e1 en la Base Imponible General que se consignar\u00e1 en el periodo en el que se hubiera producido la alteraci\u00f3n patrimonial, \u201c<em>deduci\u00e9ndose por el arrendador las cuant\u00edas recibidas en concepto de derecho de opci\u00f3n de compra, as\u00ed como las cantidades satisfechas en concepto de arrendamiento (siempre que as\u00ed se hubiera pactado).<\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify\">Las renta percibidas en concepto de arrendamiento, tendr\u00e1n la consideraci\u00f3n de rendimientos de capital inmobiliario conforme al art\u00edculo 22.1 LIRPF.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify\">Asimismo, el ejercicio del derecho de opci\u00f3n de compra sobre el bien inmueble producir\u00e1 una nueva alteraci\u00f3n patrimonial que, producida la p\u00e9rdida o ganancia patrimonial, se integrar\u00e1 en la Base Imponible del Ahorro conforme al art\u00edculo 46 LIRPF.<\/p>\n<h2 style=\"text-align: justify\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Ejemplo\"><\/span>Ejemplo<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p style=\"text-align: justify\">Se realiza un contrato de arrendamiento de vivienda habitual de 3 a\u00f1os con una opci\u00f3n de compra. El precio de la compraventa ser\u00e1 de 250.000\u20ac (en este supuesto se tratar\u00e1 de vivienda de segunda transmisi\u00f3n quedando sujeta a ITP).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify\">Adem\u00e1s, se fija la futura deducci\u00f3n del 100% de las cuotas satisfechas mensualmente por el importe de 1.000\u20ac.<\/p>\n<h3 style=\"text-align: justify\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"A_Rentas_Mensuales\"><\/span>A. Rentas Mensuales<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p style=\"text-align: justify\">Por un lado tendremos la tributaci\u00f3n de la renta del alquiler por ITP que se liquidar\u00e1n a trav\u00e9s del modelo 600.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify\"><strong>Si el arrendamiento dura 3 a\u00f1os, la base imponible ser\u00e1 36.000\u20ac, adem\u00e1s de la tarifa establecida en Andaluc\u00eda:<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify\"><strong>Hasta 7.692,96 = 30,77<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify\"><strong>(36.000 \u2013 7.692,95)\/6,01= 4.710 euros<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify\"><strong>0,024040 * 4.710\u20ac= 113,22\u20ac<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify\"><strong>30,77+113,22= 144,00 \u20ac\u00a0 <\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify\"><strong>*Tener en cuenta lo relativo a los rendimientos de capital inmobiliario a efectos de IRPF*<\/strong><\/p>\n<h3 style=\"text-align: justify\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"B_Opcion_a_compra\"><\/span>B. Opci\u00f3n a compra<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p style=\"text-align: justify\">El contrato de opci\u00f3n tributa por ITP conforme al art\u00edculo 14.2 de la Ley reguladora del ITP a raz\u00f3n de \u201c<em>las promesas y opciones de contratos sujetos al impuesto ser\u00e1n equiparada a \u00e9stos\u201d.<\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify\">En concreto, al no haber fijado el precio de opci\u00f3n tomaremos 5% del precio de compra (12.500 euros) a liquidar en los 30 d\u00edas h\u00e1biles desde la firma del documento privado.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify\">A esto, le aplicaremos el tipo fijado en Andaluc\u00eda que ser\u00e1 del 8%: 250.000*0.05*0.08 (Andaluc\u00eda)= <strong><u>1.000 euros<\/u><\/strong><\/p>\n<h3 style=\"text-align: justify\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"C_Compraventa\"><\/span>C. Compraventa<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p style=\"text-align: justify\">Por \u00faltimo, a efectos de <a href=\"https:\/\/www.inesem.es\/Master-Valoraciones-Inmobiliarias-Tasaciones\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">tributaci\u00f3n<\/a> de la compraventa del <a title=\"IBI\" href=\"https:\/\/www.inesem.es\/revistadigital\/juridico\/bienes-inmuebles-a-efectos-del-ibi\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">Impuesto sobre bienes inmuebles\u00a0<\/a>se liquidar\u00e1 el ITP seg\u00fan la CCAA, adem\u00e1s del ITP del arrendamiento y de la opci\u00f3n de compra, pues de no proceder a lo anterior, podr\u00eda acarrear la correspondiente comprobaci\u00f3n administrativa.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify\">Supongamos que el valor real a efectos de Hacienda son 250.000\u20ac. Le corresponde un ITP del 8%, esto ser\u00edan, 20.000 euros. (Si estuviere destinada a vivienda habitual aplicar el ITP correspondiente).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify\">A lo anterior, tendremos en cuenta que tanto las cantidades recibidas en conceptos de opci\u00f3n de compra, como de rentas por el arrendamiento hasta el ejercicio de la opci\u00f3n, ser\u00e1n descontadas del precio fijado para la transmisi\u00f3n de la vivienda, a efectos del c\u00e1lculo de la ganancia o p\u00e9rdida patrimonial de la transmisi\u00f3n.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>\u00bfQu\u00e9 conoces sobre los contratos de alquiler con opci\u00f3n a compra? En este art\u00edculo te explicamos todo lo que necesitas saber sobre ellos: principales caracter\u00edsticas y elementos diferenciadores de este contrato at\u00edpico frente a la compraventa directa. \u00a1Descubre esta modalidad en auge!<\/p>\n","protected":false},"author":90583,"featured_media":2248,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[118],"class_list":["post-2245","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-gestion-inmobiliaria"],"yoast_head":"<!-- This site is optimized with the Yoast SEO plugin v23.5 - https:\/\/yoast.com\/wordpress\/plugins\/seo\/ -->\n<title>\u00bfQu\u00e9 implica un contrato con opci\u00f3n a compra?<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"El contrato de opci\u00f3n a compra es un contrato at\u00edpico que ha sido configurado por la jurisprudencia y cuyo contenido es determinado por las partes.\" \/>\n<meta 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