El impuesto, comúnmente conocido como plusvalía municipal, en realidad se refiere al “Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana” cuyas siglas son IIVTNU.
Es un impuesto municipal directo, por esa razón varía de una localidad a otra. Ya que es el ayuntamiento de cada municipio el que determina la carga a gravar. Aunque el hecho que se grava si es universal, y se trata del aumento de valor que sufren los inmuebles de naturaleza urbana al cambiar de propiedad.
Pero en realidad lo que se grava es la transmisión de un terreno, este o no edificado. Por lo tanto, se genera plusvalía en la venta de un inmueble, en una donación, o en una herencia.
En el Master de Formación Permanente en Gestión Inmobiliaria y Urbanística que ofrece INESEM se estudia, entre otras materias, este impuesto.
¿Quién tiene que pagar la plusvalía municipal?
Cuando se trata de una compraventa de un inmueble, es el vendedor el que tiene que pagar la plusvalía municipal en un plazo de 30 días desde la fecha de la venta.
Sin embargo, si se trata de una donación, el plazo es también de 30 días desde que se recibe el bien, pero en este caso será el donatario el que pague el impuesto de plusvalía.
En el caso de las herencias, el plazo se amplía a 6 meses desde la fecha de fallecimiento, aunque en ocasiones se puede prorrogar hasta un año. Y serán los herederos los que se ocupen de liquidar y pagar el impuesto.
Polémica con el impuesto de plusvalía municipal
Para entender el sistema que hay en vigor desde 2021 para el cálculo del impuesto, nos remontamos a 2004.
En 2004, el sistema de cálculo se basaba en el valor del suelo del inmueble en el momento de la transmisión y los años que el vendedor había sido propietario del mismo. Independientemente de si la transmisión había generado pérdidas o ganancias.
En 2017, el Tribunal Constitucional publicó una sentencia en contra del cobro de la plusvalía municipal en caso de que se hubiera producido una pérdida de valor en el acto de la venta.
Además, en 2019 dictaminó que tampoco se podía cobrar plusvalía municipal cuando el importe del impuesto fuera superior al beneficio obtenido por el acto de la venta del inmueble.
Fue en 2021 cuando el Tribunal Constitucional declaró nulo el método de cálculo del impuesto y aprobó un nuevo decreto para corregir la fórmula de calcular el impuesto.
Novedades del decreto de 2021
La novedad más importante de la nueva ley es que determina que el impuesto solo se aplicará a la transmisión de terrenos que hayan visto incrementados su valor. Aunque dicha transmisión se haya producido en menos de un año desde la fecha de adquisición y transmisión.
El otro cambio consiste en el cálculo del impuesto. Se ofrecen dos opciones sobre las que el contribuyente puede elegir:
- Plusvalía real, en este caso el impuesto se calcula con base en la diferencia entre el valor de adquisición del terreno y el valor de venta.
- Sistema objetivo, que refleja las evoluciones del mercado inmobiliario.
Sistema objetivo
Para reflejar la evolución del mercado inmobiliario, los Ayuntamientos de cada localidad son los encargados de aprobar anualmente unos coeficientes que son los que se aplican al valor catastral del suelo en el momento del devengo. De esta forma se obtiene la base imponible del impuesto que es a la que se aplicará el coeficiente.
Los coeficientes que aprueben los ayuntamientos están limitados y no podrán exceder de los topes establecidos en función de los años transcurridos desde la adquisición del inmueble hasta su venta. Además de que pueden corregir hasta un 15% a la baja los valores catastrales del suelo para garantizar que el tributo se adapte a la realidad inmobiliaria de cada municipio.
Posibles bonificaciones, deducciones y prescripciones
Pocos son los ayuntamientos que han establecido una bonificación de la cuota del impuesto en el caso de las herencias. Si esta viene de una línea directa, como en el caso de los cónyuges o descendientes y ascendientes, se puede optar a una bonificación de hasta el 95% en la cuota del impuesto.
Si pasan cuatro años desde el devengo del impuesto y la administración no ha determinado ni reclamado la deuda, la administración perderá el derecho a exigir el pago de la liquidación. Es decir, la deuda se considera prescrita.
Combinación de impuestos
En el momento de hacer la declaración del Impuesto de sobre la Renta de las Personas Físicas, hay que acordarse del pago realizado por la plusvalía.
Si hemos vendido un bien, podemos descontar la plusvalía pagada como una menor ganancia patrimonial. Pero si por alguna extraña razón la plusvalía la paga el comprador, que en algunos casos puede suceder, ese importe hay que añadirlo al precio de adquisición.
Ajusta el precio de venta
Aunque en cada ayuntamiento se puede solicitar la liquidación previa de la plusvalía, existen una serie de calculadoras que también te facilitan su previsión.
En el momento de plantearse el poner a la venta una inmueble hay que tener claro toda suma la tributaria que este acto lleva aparejada. Ya que se puede dar el caso que, entre la carga hipotecaria que haya que saldar y los impuestos, el vendedor no obtenga ningún tipo de beneficio económico del hecho de desprenderse de un bien.
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