La compra de una vivienda supone una gran inversión, es una decisión importante que va a condicionar nuestro futuro; pero la ilusión por la compra del que será nuestro hogar hace que no tengamos en cuenta factores realmente importantes. ¿Cómo podemos enfrentarnos a la compra de una vivienda de forma consciente y sensata?
Para tomar una decisión acertada debemos de informarnos muy bien y analizar en profundidad el mercado; para así, poder valorar con cuidado, lo que más nos conviene.
Debemos tener claro cuáles son nuestras necesidades presentes y futuras, para gestionar adecuadamente nuestro dinero y saber cuál es nuestra capacidad de endeudamiento; ya que, a diferencia del alquiler, no nos permite esa flexibilidad para cambiar. Además, deberemos hacernos cargo de gastos de conservación y otros costes, como: el IBI, cuota de comunidad, Tasas como la de basura…
¿Qué tipos de viviendas podemos encontrar en el mercado?
Actualmente, en el mercado nos podemos encontrar pisos y casas maravillosos a estrenar, con todo lujo de detalles, son verdaderamente atractivas; pero debemos considerar la opción de comprar una vivienda de segunda mano, ya que existen una serie de pros y contras a tener en cuenta:
- Cabe destacar que si la vivienda es de obra nueva deberás pagar el IVA; esto no sucede con las viviendas de segunda mano. Además, también tienes que pagar el impuesto de actos jurídicos documentados (AJD), ambos conceptos son sobre el importe escriturado.
- Otro factor a tener en cuenta en la vivienda nueva es que puede ser que tarde en finalizar la construcción (si no está ya finalizada); por lo que deberás de hacer frente a los gastos de la hipoteca de esta vivienda y además tener un lugar para vivir mientras tanto.
- Aunque las viviendas de segunda mano en ocasiones necesiten reformas o mejoras, son mucho más económicas que las nuevas y suelen estar mejor ubicadas.
- Si nos decidimos por comprar una vivienda nueva que aún no está construida, debemos indagar e investigar sobre la promotora; asegurándonos de que la vivienda se realizará con buenos materiales.
- Si realizas la compra a través de una inmobiliaria o agente de propiedad, es posible que te cobren una comisión por sus servicios; por lo que deberás asegurarte de cuanto es dicho importe y si te corresponde pagarlo.
Además, está la opción de comprar una vivienda VPO o de protección oficial, estas pueden ser nuevas o de segunda mano. Ofrecen condiciones ventajosas para los compradores con el objetivo de facilitar el acceso a una vivienda propia a personas con dificultades o recursos limitados; pero debes de considerar que estas viviendas presentan restricciones en el uso o posible venta futura. Para poder acceder a este tipo de vivienda es necesario cumplir una serie de requisitos.
¿Qué debes saber antes de firmar la compra de una vivienda?
La compra de una vivienda conlleva también un volumen considerable de papeleo y procedimientos legales y financieros. Te dejo con información importante que debes conocer antes de formalizar la compra de una vivienda:
- Puedes firmar un contrato de arras previo a la compra, para reservar el inmueble mientras se formaliza la hipoteca o se busca financiación. Es un compromiso de compra que, en caso de incumplimiento por parte del vendedor o del comprador, acarrearía una penalización. Este documento contempla las condiciones de la compraventa del inmueble, para ello se paga una señal; no es un coste extra para el comprador ya que se descuenta del importe total de la vivienda. No te pierdas este artículo donde podrás saber más acerca del contrato de arras y los derechos que otorga al comprador.
- Cuando compramos una vivienda de segunda mano, debemos ver el inmueble y examinar la vivienda a fondo; porque en el contrato se indicará que se vende como “cuerpo cierto”. Esto quiere decir que el comprador ha visto la vivienda, y que la acepta tal y como está. En todo caso, el vendedor responde por vicios ocultos del inmueble durante un periodo de seis meses desde la venta.
- Solicitar información al presidente o administrador de la comunidad; como puede ser una copia de la última acta de la junta de la comunidad, por si existen gastos previstos por obras que aún no sean exigibles, pero que ya estén aprobadas; e información sobre las cuotas de la comunidad de propietarios, ya que cualquier pago pendiente recaerá sobre el nuevo propietario.
- Consultar la información catastral, si no coincide la información del catastro con la del registro de la propiedad, puede existir un problema para obtener la hipoteca y para inscribir la compra.
- Solicitar una nota simple al registro de propiedad, se puede solicitar por internet, para asegurarse de quién es el propietario del inmueble y si este está libre de cargas; se recomienda hacerlo para que esté lo más actualizada posible antes de la firma.
- El vendedor debe de proporcionar el correspondiente certificado de calificación energética de la vivienda y planos de la vivienda. Le serán útiles para reformas y reparaciones (muros de carga, bajantes, instalaciones, etc.).
Gastos adicionales e Impuestos que debemos considerar en viviendas de segunda mano:
El importe extra dependerá de la Comunidad autónoma, pero se puede pagar en torno a un 10% o 15% más del importe de compra de la propiedad.
- En este caso no tienes que pagar el IVA como en las viviendas de obra nueva, pero debes consultar el valor fiscal de la vivienda, ya que si tendrás que pagar el impuesto de transmisiones Patrimoniales (ITP), este incluye el impuesto de actos jurídicos (AJD). Su porcentaje varía según la Comunidad Autónoma.
- Debe de tener en cuenta también que la tasación del inmueble la hace una empresa especializada designada por la entidad financiera, va a cargo del comprador y deberá pagarla, aunque finalmente no lleve a cabo la compra.
- La comisión de apertura de la Hipoteca en caso de que el comprador la necesite.
- El pago del IBI del año de la venta será reclamado por el ayuntamiento al vendedor. Si no se ha pactado otra cosa, el vendedor tiene derecho a que el coste se reparta proporcionalmente entre comprador y vendedor, en función de la fecha de la venta.
- Los gastos de:
- Notaría, se suele pactar quién realiza el pago, por lo que este punto debe de quedar claro. Si nos atenemos a la legalidad vigente: “Los gastos de otorgamiento de escritura serán de cuenta del vendedor y los de la primera copia y los demás posteriores a la venta serán de cuenta del comprador, salvo pacto en contrario”.
- Inscripción en el registro de la propiedad deben de pagarlo el comprador para que su vivienda quede registrada y dependen del precio del inmueble.
- La gestoría en caso de que acudan a una para agilizar el proceso.
- Agente inmobiliario en caso de que los tenga que afrontar el comprador de la vivienda; normalmente esta comisión la paga el vendedor, esto dependerá si realiza la compra a través de una inmobiliaria y si se ha establecido así en las condiciones.
¿Cómo puedo financiar la compra de una vivienda?
Debemos de tener en cuenta que los bancos no suelen dar el 100%; lo habitual es que nos den un 80% de la hipoteca, por lo que debemos de tener ahorrado lo suficiente como para hacer frente a la entrada y los gastos que se van a generar, como la tasación.
Antes de solicitar una hipoteca debemos saber cuál es nuestra capacidad de endeudamiento, es decir, cuanto puedo pagar cada mes por el dinero prestado sin que vea afectada mi salud financiera. Cada vez menos jóvenes pueden permitirse emanciparse y mucho menos comprar una vivienda, por lo que debemos informarnos de posibles ayudas a la compra de primera vivienda que puedan surgir. Si quieres tener más información acerca de los trámites para la compra de una vivienda te dejo el siguiente enlace del Gobierno de España.
¿Qué banco elegir?
Cada banco ofrece unas condiciones particulares, por ello a la hora de elegir el banco con el que realizaremos nuestra hipoteca nos fijaremos en la T.A.E que nos ofrece. Esta es la mejor forma de comparar las hipotecas, porque nos indica el coste real que nos va a suponer, la T.A.E o Tasa Anual Equivalente, incluye el TIN (tipo de interés nominal) y otros posibles gastos y comisiones.
Para el caso de hipotecas variables, la TAE o tasa anual equivalente se calculará partiendo del supuesto de que el tipo de interés y los demás gastos se mantendrán en el valor que tienen en el momento del cálculo. En este caso, el banco deberá utilizar la expresión “TAE variable” a efectos informativos ya que se trata de una estimación del coste de la operación.
El tipo de interés: fijo, variable o mixto
- En las Hipotecas a interés fijo, el tipo de interés no cambia por lo que la cuota a pagar no va a cambiar durante la vida del préstamo hipotecario.
- En las hipotecas a interés variable, el tipo de interés se revisará periódicamente y varía en función del índice de referencia que se utilice, al que suele sumarse un margen. por ejemplo, "Euribor + 1,3. Esto implica que pueda tanto subir como bajar tu cuota a pagar.
- Hipotecas a interés mixto, se cobra un interés fijo durante los primeros años y posteriormente pasa a ser tipo variable.
Como habrás podido comprobar, son conceptos que no conoce todo el mundo y que nos hacen conscientes de lo necesaria que es la educación financiera. Aprender es la clave de nuestro día a día. Si quieres tener más confianza y saber moverte en el mundo de las finanzas, te recomiendo esta formación en Finanzas Personales que te va a ayudar a gestionar bien tu dinero, alcanzar tus objetivos, conocer tus derechos y obligaciones como usuario de servicios financieros, así como planificar tu futuro de forma responsable.
